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  从2010年4月至今的三次楼市的强力调控,使得投资型需求渐行渐远,房价不断下行。香港六喝彩2016年资料的发言,更是引发人们对于合理房价的大讨论。近期,楼市成交逐渐增长,业界关于回暖升温的声音不断,而购房者依然盼深圳房价下跌19%,观望情绪浓厚,市场缭绕。深圳楼价是否还有降价空间?深圳的房价离总理房价到底有多远?楼市的“底”又在何方?

  【腾讯大粤网】:各位腾讯网友大家好!欢迎来到深圳春交会,今天我们继续邀请到业界专家一起聊深圳楼市,今天来聊大家特别关心的问题:深圳的房价什么时候能够到底?需要买房的刚需什么时候能够买,在什么点能够入市是最好的。

  今天非常高兴请到美联物业的高级主任徐枫老师,第一天的时候我看很多新闻的时候,所有的新闻头条用了“火热”两个字来说深圳春交会,但是我今天早上起来再看新闻的时候,“火热”这个词语没有了。

  【徐枫】:应该说从2004年开始,其实每一届的春交会、秋交会我都来,但是我个人感觉今年春交会也是延续了去年的这种春交会、秋交会的气氛,还是观望比较多,然后无效客户比较多,今年有一点比去年好的,开发商推盘的热情会比去年好,但是这一点我觉得可能客户感受不出来,因为客户比较少。第二,今年深圳开发商参展会更多一些,所以从这方面来说,应该说市场的力量向需求方倾斜了,但是你希望通过这种形式来提振房地产市场整个交易量的话,应该说这只是一个偶然因素,不可能改变市场整体疲软态势,所以说春天来了,这个话可能还说得太了早了。

  我们今天聊的是房价到底会在什么时候见底,我在之前和同事在聊,我们在这个地方可能要赚很多年的钱都不一定能够买到房,但是我有同事跟我说,我们在这里买不到房,可以赚到钱回家去买,以前是什么情况?我把我父辈、祖辈多少代赚的钱全部用上一定要在这里买,但是今天我们可以看到好多人说离开这里,到其他地方买,在国外是租房结婚,在中国还做不到租房结婚,有很多人已经接受租房过日子是OK,您怎么看这样的变化呢?

  【徐枫】:我觉得你问题里面包含两个层面:一是年轻人,特别是80后、90后选择在一线城市发展还是回到原来的故乡,应该来说现在越来越多的人可以接受在一线城市发展一段时间再回到家乡发展,那么前提条件是一线城市生活成本不断的攀升;二是自己的家乡发展越来越好,所以我觉得从这个层面来说应该是一件好事情,因为这说明中国经济越来越均衡发展,而不是说资源都集中在热点城市。

  那么第二点是租房和买房的问题。中国传统主流的看法长久来看是买房子,只是在什么时点上去买,是否在结婚前买,所以这一点来说,人们越来越多元化,应该来说买房子长久是OK的,不一定非要在婚前买,这个观点被越来越多人接受,这是比较的观点。

  【腾讯大粤网】:我们跟很多嘉宾在聊,大家都有一个观点,今年宏观调控政策满两周年,在满两周年之际初次置业没有风险,你怎么看这个问题?

  【徐枫】:我觉得政策和你作为买房者买房本身来说没有太多的结果性因素,政策本身是针对整个行业或者是整个市场的调控方向,但是作为个体买房者来说,你若干个个体的买房行为构成了市场,所以说自己是不是要买房的话,其实跟整个大势来说有一定的关系,但不是绝对相关的。

  我不是说特别同意说这个政策出台两年,对我们现在买房是没有风险的,特别是首次置业买房没有风险,深圳今天新闻头条这个说法不是特别的科学,因为在不同的城市,或者你买不同类型的物业,作为首次置业仍然面临一些系统性风险和非系统性风险。那么在这种情况下,还是需要具体分析。应该来说作为一线城市,如果你是首次置业你买的是比较小的户型,其实基本上来说没有太大的风险,但是你可能面临到的一些问题,可能优惠贷款额度应该还会再往上涨,以后可能会更加优惠,因为基准利率有可能会下调,现在就是买在基准利率相对的高点,但是可能等一段时间基准利率下调之后,你可能按揭还款的月供会往下降,但只是基准利率因素带来的变化。

  另外一个因素是房价本身,现在房价本身已经触底震荡的局面,那么可能你等多一段时间房价往上走,所以抵销了利率下调的因素,就变成你的月供不跌反升的态势,我觉得这个风险要看你怎么看。

  【腾讯大粤网】:刚刚徐老师说到整个价格是已经到底了,我们知道自3月份,大家都在算“总理房价”,请问一下徐老师,你怎么看这个概念,你觉得这个概念是否够科学,“总理房价”能信得过?还是“经理房价”信得过呢?

  【徐枫】:其实我觉得网友评论这个“总理房价”的时候是带了一些主观情绪,其实评论房价的时候是很客观的态度,他评价房价结果和人们收入水平之间的关系,确实来说中国整体房价和收入水平,特别是工薪阶层的收入水平已经是脱节了,这是一个现象。

  但是反过来人们把这种情绪在“总理房价”,这不是特别的。但是也能够看到市场的一种焦虑态度,但是我们话又说回来,市场和本身来说这种对应关系,作为中央、地方也好,干预房地产这样的行为,其中一个想法是说能够房价的过快上涨,但房价本身一个市场行为,市场行为就是追求资源配置最高的收益,所有资金肯定是集中,我们现在满场看到很多开发商现在虽然推的是刚需房,但实际上他们在做很多项目,特别是在去年之前已经建成的项目,很多都是豪宅项目,就是带别墅,带这种大面积单位,像这样的潜台词是什么意思?他的目标客户群是针对特别有钱的阶层,并不是针对刚需客户。所以在这样的情况下,你可以看到市场这样无形的手把这种的资源向有权有势的阶层集中,要保障社会相对公平,所以现在在提大量保障房,调节收入分配的机制,通过税收机制或者是其他进入机制调节整个房地产资源分配。

  客观来说在过去十年里面,中央也好、地方也好,在房地产这个资源分配机制的调节做的工作不是特别多,只是从2010年开始,整个人们对房价的抱怨已经集中爆发,一个倒逼机制中央和地方为了社会和谐,对房地产本身建设更多追根溯源回到本身,所以现在提“总理房价”是一件好事情,让能够看到的在哪里?但是另外一方面作为普通老百姓应该对多一些宽容和理解,因为中国社会主义市场经济本身是摸着石头过河,商品房本来开发时间不是特别长,所以有很多东西大家都要相互理解。

  【腾讯大粤网】:刚刚徐老师聊到商品房时代,自1998年房改开始,十年以前,很多人说新世纪的十年最关键两个词“市场化”、“商品化”,但十年之后的今天,我们很沮丧发现,整个市场陷入行政调控泥潭当中,很多人说我们现在是在沟里面,我们来看未来十年,您觉得未来十年是市场化色彩多一点还是行政化色彩多一点。

  【徐枫】:其实我们是觉得中国商品房这种市场调控机制相对于其他的行业来说,比如金融、垄断行业,房地产这种调控机制是很透明的,基本上所有的市场参与者可以非常清楚的知道政策出台动机在哪里?大概出来的结果在哪里?这种机制我们觉得常透明的。所以人们有一些声音说现在调控变成过度干预市场,这个说法我觉得也是太情绪化。因为所有市场里面都会有一定的干预措施,只是说之前人们对房子特别关注,好像看到一直不停的调控楼市,市场好的时候就开始泼冷水,市场不好的时候就投放四万亿,当然这不是针对房地产市场,但是最后传导机制到了楼市里面带动了整个楼市投资效应,所以大家好像觉得好的时候、坏的时候都在干预市场,好像就觉得一直在行政干预过度。应该来说中央的干预只是原则性,实际上在具体每个市场里面都有细分板块,包括你地方自己的文化,地方自己的市场运作机制都不一样,所以现在也没有去到过度干预这样的说法。

  【腾讯大粤网】:我们知道很多人在算最高房价往下降,很多人说降多少?降19%或者是20%,也有人说如果说跌20%或者是再跌,整个市场就会坏掉,很多人说应该跌20%、30%,甚至有人说要跌一半,我们在很多市场上看到有的房子真的跌一半,但是也有人提醒说如果再跌下去,如果真的跌到这个数的话,我们整个市场就坏了,如果大家想买廉价房,可能在市场上就没有了,您怎么看呢?

  【徐枫】:我觉得经济学里面有一个“预期学派”,就是说人们对未来市场的预期会令到市场逐渐向他们期望的方向发展,但是我们要注意这个前提是什么?前面加两个字“”预期,那么我们对房价的预期很多人是不,比如说他们觉得市场要跌50%,因为从很多年前,很多空军包括我们有经济学家谢国忠先生也是著名的房地产空军代表,他也说中国房地产一定会大跌,他说过很多年。但是我们作为自己来说,包括我们自己做房地产,包括站在老百姓层面上,你要看他们的预言有没有实现过,这是第一点,第二点,人们在讨论房价下跌20%、30%的时候,他建立的这个基础是什么?就是在现在价位的点上说下跌30%,还是在什么样的点上说下跌30%或者是下跌50%,这常重要的前提条件。

  第三个前提条件是什么时候下跌?就像谢国忠先生所说中国的房地产市场一定会下跌,这样一个结论是肯定对的,因为市场是有起伏,所以说它上涨也好下跌也好,这个结论如果没有时间的那一定是对的。

  问题是从的报道来说,我们是没有看到这些空军给出一个具体的点到底什么时候下跌,曾经深圳市场有过很著名的讨论,就是说深圳房价什么时候下跌百分之多少,曾经有两个学者对赌,结果法下对赌是他们本身炒作自己的方式,并不是真正关注市场到底怎么去走。

  我们的看法是是深圳本地价位,深圳一手房目前的价格是1.8万元/平方米左右,深圳二手房是1.7元/平方米左右,当然现在是震荡。从深圳一手房价来看是现在还是逐渐下跌情况,那么这个情况跟其他三个一线城市跟、上海广州局面是一样的,一手房价是下跌,但是深圳一手房价下跌的情况又跟其他三个城市不一样在哪里?其他三个城市一手房供应量非常大,整个市场一手房供应量占到整个市场交易份额50%以上,而且还有大量所谓库存,但是深圳市场一手房交易份额正常比例是3:7,深圳一手房市场和二手房相比只有30%的份额。

  另外库存量比较小,所以深圳现在一手房下跌是限价带来的,比如说你作为开发商来说,要开发一个豪宅,那么你的定价有很多项目都想定价是6万元/平方米,特别是关内,你到国土局去批的时候,只给你批4.5万元/平方米或者是3万元/平方米,这是对市场一手房干预直接价格限价,限价带来的结果是什么?我作为开发商来说我现在就不推这个项目,就把供应量延迟,但是其实目前来说供需缺口,一手房市场是很大的,很多人是想买一手房,但是你可以在市场上看到真正推出来的一手房不多,很多项目都很偏远,所以供需缺口很大。

  二手房市场我们觉得是相对完全竞争市场,所以它的价格是能够代表市场风向标,深圳二手房市场价格是呈现触底然后慢慢回升态势,我们觉得深圳房价整体房价是一个触底的阶段,当然可能会有一个震荡的格局。

  【腾讯大粤网】:我们知道如果再调控,包括很多开发商也是说,什么力量促使大家来买房?刚性需求。

  今天早上另外一条新闻,有个别银行已经取消8.5折利率优惠,就是说整个市场表现并不是太好,现在包括其他推盘的项目,就像您所说的,企业现在已经在说了,我们现在了解一下企业是什么情况,以您的观察企业到二、三季会比第一季度好吗?因为我们看到广东省已经出现第一家因为调控而死掉的企业,您觉得在深圳会不会出现这种情况呢?

  【徐枫】:我觉得你刚刚一系列的阐述里面包含很大的信息量,我们先分层来说,就是整个现在市场交易格局,第一个交易格局是您刚刚提到现在整个深圳市场交易格局确实是以刚性需求为主,但是这个刚性需求不是一个很严格界定什么叫做刚需?因为刚需说法是从经济学里面工资价格刚性来延展出来,那就变成说这个市场一定要房的人叫做刚需,但是一定要买房的人这个说法也不是特别的科学,但是只不过说这个领域可能涵盖了首次置业者,例如换楼客和投资客不属于刚需,范畴。从深圳过往十年的情况来看,从2007年、2009年分别是深圳市场房地产价格上涨速度最快的年份,也是全国其他热点城市房价上涨最快的年份,2007年和2009年市场格局,房价上涨速度快的原因是因为当时市场份额以投资客为主,刚需的份额很少,因为刚需根本追不上房价上涨的速度,当时房价如果是一手房价格基本上是一个星期价格换一次,直接从8000元/平方米调到8500元/平方米再调到9000元/平方米,再下一个项目定价出来是1万元/平方米,宝安中心区如果大家很熟悉的话应该有很深的印象,宝安中心区价格从6000元/平方米、7000元/平方米,一个楼盘比一个楼盘定价高1000元/平方米,直接上到1.2万元/平方米或者是1.5万元/平方米,所以当时市场格局是投资客为主,所以现在你看到市场是刚需为主,潜台词是什么?就是市场是相对疲软的市场,价值上涨速度比较慢,然后刚需追涨的能力比较差,只要你价格稍微往上变动的话,所谓刚性需求对价格变动性非常强,你可能每平方米变动一千元,很多客户就不会追了,所以定价来说常的现象,所以我们很多开发商在定价的时候是用一个试探的方法来看这个市场,就是如果我要定价3万元/平方米,我就先用3.1万元/平方米定价看看市场反映,是否有很多客户来认筹,如果是有很多客户来认筹,说明3.1万元/平方米接受度是可以了,我当时想3万元可能低的可以调到3.5万元/平方米或者是3.2万元/平方米这样的水平,如果认购的比例相对比较低,低于我的预期的线万元/平方米,如果还没有人来的话,那就推特价房,其实定价机制是一个非常微妙的机制,每个项目定价都跟项目本身的特制关系,比如说福田保税区有一个楼盘是做复式两层毛坯,它定价的时候不可能定太高,因为面积比较大,所以它的整个定价就要比市场预期低一点,但是总价能够保持盈利的水准,如果你是说非常好,比如说你在彩田,那么你定价就可以往上调,就像你刚刚提到第二个问题开发商利润问题,我觉得每个项目会给开发商带来不同的利润。我们举一个大家都熟悉的例子万科,万科过去一直强调目标客户群是所谓的白领阶层,但在2007年以后,万科的产品线越来越多了,有相对高端产品线就是专门做别墅的,在深圳开发的著名别墅兰乔圣菲,兰乔圣菲在宝安中心区,它的定位基本上是别墅,那么兰乔圣菲别墅开发之前有一个项目是十七英里,十七英里就是为它的高端产品线试水,你可以看到对于开发商来说有不同的产品线,在市场里面可以靠不同产品线的组合达到盈利水准。

  现在的市场可能是靠卖金色领域这些项目盈利,好的市场靠兰乔圣菲、万科十七英里把这些价格抬上去。对于大型、成熟的开发商来说,怎样的市场都可以做得很好,麻烦的是哪些小开发商或者是跟风,根本没有自己战略的开发商,这样的倒闭是必然的,也是一种很正常的市场行为,应该来说一个英雄倒下,还会有若干个英雄站起来,所以我觉得企业品牌倒掉,但是这帮人经历过市场淘汰会更加成熟。

  【腾讯大粤网】:很多上市房企在2011年毛利率是高了,而不是跌了,你想了,如果企业日子过得还算好的话,有什么动力让他降价呢?

  【徐枫】:其实这个问题是回到刚刚讨论“总理房价”本质是一样,总理曾经房地产企业要流着的血液,说这个话的时候,我们知道常感性的人。但是从层面来说,企业流着的血液,这是对企业要求过于人文化,因为企业存在的动力是追求利润最大化、盈利最大化。所以在中国市场,你可以看到有很多企业为了追求这个事情做了很多不折手段的事情,也包括开发商,企业本身需要市场机制来规范,需要来制定一些游戏规则,这个规则本身是靠角色制定,但是我们前面谈到之前做得并不够,现在逐渐在往里面加码,这是一个好事情。

  第二,你说房企上市公司的利润,我们知道利润本身跟财务数据其实是一个数据游戏,是一个数据的统计方法,当你的底压低一点,然后天花板拉上去一点,中间的利润空间就会比较多,就看你财务做帐的时候怎么去做数据的调整,因为有很多上市公司为了获取更多融资渠道,要把利润做高一点,这样就是跟基金公司去推的时候,比如说摩根斯坦利会看项目本身的销售情况,看你项目数字去到那里?盈利本身做高一点对上市公司常必要的,因为可以圈到更多钱扩大市场,这是很正常的上市公司数据游戏。

  但是作为老百姓不能光光看这个数据本身,因为你看到信息跟上市公司信息肯定是不对称,所以你去研究财务报表,如果你没有很好内部信息源,你很难了解真正的情况是怎样的,因为财务数据本身是给到你一个界面看这个事情,你应该看问题的角度更加多元化一点。

  【徐枫】:我觉得本身就是很多客户其实都有买房的打算,但是我觉得最大的问题他们不去市场里面看,他们只是会问,什么时候去买房会比较好,这样的房展会是最好的平台让你了解现在深圳在推什么样的盘,但我们其实可以看到来参加房展会这些开发商只是带了一部分项目而来,实际上龙岗、宝安有很多盘还没有参加房展会,大家要去看,首先要真的去了解这个区域价格大概是多少钱,是否有支付能力,因为深圳市场目前一手项目最低的楼盘应该是坪山,大概是去到四位数字就是几千元,但是跨过深圳的边界就比这个盘价格还要低一半,那个盘定价8000元/平方米,如果跨到惠州、东莞只需要3000-4000元/平方米,这是你自己的平衡,交通成本和你整个支付能力的平衡,因为我们现在看到很奇怪,我们觉得在这个市场很多的客户可能觉得2万元/平方米已经是一个价格承受能力高点,但是前两天在深圳刚刚开的2万元/平方米楼盘销售还挺好,所以给到我们的感觉是什么?就是2万元/平方米在深圳来说可能还不是一个平均水准,可能还可以往上推均价水准的,但是因为收入水平到底是到多少?大家都说不清楚,我们感觉到现在在市场上卖得比较好的项目应该是2万到2.5万元/平方米价格区间是卖得比较好,作为刚需来说,你要是能够承受的价格,这个市场给到你的信息,就是大多数盘可能定价是在2万到2.5万元/平方米,在于你选择多大面积的问题,你要想说比这个价格更低一点,就是要接受相对偏远或者楼龄比较老一点或者户型稍微差一点,可能在二手房里面挑得余地非常大,在二手房里面你可以找到几千元的盘,但是这个楼盘要么没有阳台,要么就可能一进去就是一堵墙,所以这个东西是性价比的问题。

  所以我觉得对于刚需来说,最主要是说能够达到你能够接受的价格和你能够接受户型最优的选择就是一个相对好的选择。

  【腾讯大粤网】:整个春交会进行很多天,每天我们都会请很多嘉宾来,最后一个问题给我们网友提,有很多嘉宾说现在可以买了,不要等了,因为整个房价已经到底了;也有很多嘉宾说可以再等一下,再看看后面怎样。今天徐老师给了我们另外一个新的:无论是你买也好,等也好,一定要亲自到市场去看,你只有到亲自到市场体验看,根据自己的情况做一个平衡,才能够作出最,最符合你自身的选择。红馆精英高手论坛二八作伴有玄机解一肖9334.com

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